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新华都:拟收购大股东地产类公司股权,三年平均增厚0.14元EPS

发布时间:2013-05-30    研究机构:海通证券

公司5月30日公告以6.38亿元收购大股东新华都(002264)集团持有的控股子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权,涉及主要资产为中泛置业和武夷置业分期开发“新华都万家城”房地产项目,项目一期由武夷置业开发建设(用地总面积约14万平米,建筑总面积29.67万平米,已建设完毕且销售已近尾声),项目二期由中泛置业开发建设(规划用地总面积约100.98万平米,规划总建筑面积431.51万平米,尚未开始开发)。新华都集团同意将中泛置业和武夷置业各19.5%股权以57100万元和6700万元的价格转让给公司。

新华都集团承诺:本次交易完成后的三个会计年度,公司收购标的资产总投资(6.38亿元)的年平均收益率不低于12%,即年平均现金收益不低于7656万元,若低于,则新华都集团将以现金补足。

该交易尚需通过股东大会审议。

公司以6.38亿元收购大股东新华都集团持有的控股子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权,涉及主要资产为中泛置业和武夷置业分期开发“新华都万家城”房地产项目。

项目位于长沙市东部,距离长沙市城中心区约7.5公里,距离黄花机场13公里,行政区划上属雨花区行政范围,控规区划上属于黎托片(武广新城)控制性详细规划,项目北侧为浏阳河,南临机场高速(机场高速以南为武广新城),西临京珠高速。项目以住宅为主,并规划建设商业、酒店、教育等。

项目一期由武夷置业开发建设,位于整个项目的西南部,用地总面积约14万平米,建筑总面积29.67万平米,其中:计容(地上)建筑总面积25.02万平米(规划为住宅),不计容(地下室)建筑总面积4.65万平方米(规划为车库)。目前该项目已建设完毕且销售已近尾声。

武夷置业2010-12年收入分别为73.87万元、1.04万元和5.68亿元,净利润分别为-1428万元、-2475万元和1.1亿元。截至2012年12月31日,武夷置业经评估的净资产为34532.29万元,评估增值率为204.25%。武夷置业19.5%股权转让价格为6700万元,相对12PE为3.1倍。

项目二期由中泛置业开发建设,规划用地总面积约100.98万平米,规划总建筑面积431.51万平米,其中:计容(板上)建筑总面积314.45万平米(包含住宅建筑面积263.94万平米、商业建筑面积50.51万平米),不计容(板下但在地上)建筑总面积43.9万平米(规划为商业和停车场),不计容(地下室)建筑总面积73.16万平米(规划为车库和配套)。该项目已通过控制性详细规划,但尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程规划许可证及商品房预售许可证。

中泛置业2010-12年收入分别为0、0和300万元,净利润分别为-906、-2350和171万元。截至2012年12月31日,中泛置业经评估的净资产为293138.36万元,评估增值率为339.42%。中泛置业19.5%股权转让价格为57100万元。

此次交易主要给公司带来如下影响:(1)增加投资收益。根据新华都集团承诺“本次交易完成后的三个会计年度,公司收购标的资产总投资(6.38亿元)的年平均收益率不低于12%,即年平均现金收益不低于7656万元,若低于,则新华都集团将以现金补足”,则公司交易完成后三年平均增厚净利润7656万元,合EPS0.14元;(2)在公司主业发展乏力的情况下涉足房地产业务,提供多元化经营;(3)中泛置业中包含的商场和停车库为公司主业门店扩张提供储备;(4)截至13年一季末,公司货币资金充裕(10亿元),故此次6亿元的自有资金投资对财务费用影响不大。

暂不考虑此次项目对投资收益增厚的情况下(因交易完成时间不确定),预计公司2013-15年净利润分别为1.44、1.71和2.02亿元,同比增-9.51%、18.13%和18.26%,EPS分别为0.27、0.32和0.37元(13年净利润下降主要由于全年合并易买得6家门店,预计亏损5000元以上)。公司目前6.6元股价对应2013-15年PE分别为25、21和18倍;目前36亿市值对应2013年PS约0.46倍;由于易买得亏损较大至公司PE高于行业水平,但PS估值相对合理;考虑到公司此次收购股权项目带来的投资收益增厚、储备项目增加以及公司一直以来较强的资本运作能力,给予7.1元(对应2013年0.5倍PS)的六个月目标价和“增持”的投资评级。

风险与不确定性:公司未来扩张速度、扩张战略、资本运作及易买得门店亏损情况的不确定性等。

申请时请注明股票名称