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新华都深度报告:地产资产注入,未来升值空间可期

发布时间:2013-05-30    研究机构:宏源证券

地产项目公司注入评估价值有所低估,且未来仍有升值空间。公司公告以6.38亿元,收购集团控股子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权。

中泛置业(建面431.51万平,其中计容314.45平)和武夷置业(武夷置建面29.67万平,其中计容25.02万平)分别开发“新华都(002264)万家城”房地产项目二期和一期。但由于土地证相关问题,中泛置业评估价值仅考虑60%土地,低估资产价值40%(约折合3.7亿元);同时考虑到所处地段周边配套较好,且二期项目14年6月才能开盘,未来仍有可观升值空间。

商业主业:外延扩张逐渐放缓,未来进一步优化门店布局。截止2012年底,公司拥有9家百货门店,114家超市门店。公司深耕福建地区,在福建省布局门店115家。未来公司门店外延扩张将有所放缓,我们预计未来三年每年新增门店月10家左右。其次,公司将坚持渠道下沉,同时关闭持续亏损门店(已经关闭4家亏损易买得门店,预计2012年亏损将降低至2000万以内),进一步优化门店布局。我们预测公司未来商业主业2013-2015年净利润将达到1.1亿元、1.1亿元、1.27亿元。

多元化布局:公司未来将实现从商业到“商业+地产”双翼战略的转型。

随着公司零售主业外延扩张放缓,公司持续寻找新的业务增长点。从此前公司竞得土地建设城市综合体,到此次公司注入地产项目公司资产,可以看出公司未来公司向“商业+地产”双翼战略的转型意图。我们认同公司的发展战略,随着新型城镇化深入,商住地产的潜力仍然巨大。

盈利预测和投资建议。我们预计公司13-15年商业部分业绩分别为0.20、0.20和0.23元。基于目前20%权益的地产业务,未来约贡献11亿元净利润,按4年均摊,EPS为0.5元。考虑到公司未来向地产业务转型,业务具有持续性,给予PE8X估值,地产业务贡献股价4元。我们判断,公司未来仍有继续注入地产可能,地产贡献有望大幅提升。我们上调公司目标价至7.0元。我们仍然看好公司后续资本运作能力,以及向“商业+地产”双翼发展转型战略,维持公司“增持”评级。

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