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新华都:拟6.38亿现金收购集团2个房地产子公司股权,方案略低预期

发布时间:2013-05-30    研究机构:中投证券

公司公告:上市公司拟以6.38亿元现金收购新华都(002264)集团持有的2个房地产子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权,其中中泛置业19.5%股权的评估净资产价值为5.72亿元,评估增值率339.42%,武夷置业19.5%股权的评估净资产价值为6734万元,评估增值率204.25%。

公告点评:

拟收购集团持有的房地产公司股权,我们认为此举意味着在传统零售行业发展普遍困难的背景下,上市公司拟向房地产行业进军的一个信号,不排除公司未来继续加大房地产业务投入的可能。受电商冲击,以及租金人工成本刚性上涨等因素压制,传统零售行业现阶段普遍经营困难,新华都拟利用自身商业主业带来的持续、稳定现金流,投入到条件相对成熟且利润率高的房地产项目,我们认为是可以做到产业互补,增厚利润的,我们认同公司这一被动转型战略。目前许多零售公司都有房地产业务,如文峰股份、友好集团等,向商业+地产+酒店的城市综合体业态转型,也是零售行业许多公司未来的一个发展方向,新华都此次拟收购集团持有的2个房地产子公司19.5%股权,我们认为可能仅是一个开始。

尽管我们认同公司适度发展房地产业务的转型,但本次收购方案低于我们预期:

①上市公司以现金而不是非现金方式收购集团房地产资产,低于预期。尽管公司作为商业公司,现金流较为持续、稳定,但一次性支出6.38亿元现金(占公司2012年末10.67亿元现金的60%),仍会对公司的商业运营带来不利影响,公司未来的财务费用可能会增加;

②方案没有给出公司拟收购的2个房地产公司未来的盈利预测数据,以及项目利润率38.81%(中泛置业的房地产项目)、28.87%(武夷置业的房地产项目)的测算依据,故我们无法对这2个项目的评估增值率进行判断;

③集团承诺的未来3年收益情况略低预期。集团承诺的是这2个子公司未来3年给上市公司带来的年平均现金收益不低于7656万元(以3年作为考核周期),可能存在着这2个房地产子公司未来3年业绩大幅波动的风险,即前2年贡献的业绩少,第3年贡献的业绩多。

盈利预测:预计公司2013-2015年EPS分别为0.20元、0.28元、0.36元,我们认为公司商业较为平淡,未来主要看点在于较强的资本运作能力,目前PE33倍,PS0.54倍,估值相对行业均不便宜,且本次收购方案吸引力有限,给予目标价5.5元(对应2013年0.4倍PS),“中性”评级。

风险提示:该方案能否被股东大会通过;同店增速放缓;易买得门店持续亏损

申请时请注明股票名称